邯鄲市住房保障和房產管理局關于印發《邯鄲市物業管理招標投標管理暫行辦法》、《邯鄲市物業管理招標備案流程》的通知

附件一：

邯鄲市物業管理招標投標管理暫行辦法

 

第一章 總則

第一條 為規范物業管理招投標活動，保護物業管理招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭和物業管理行業的有序發展,根據《民法典》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》、國務院《物業管理條例》、《河北省城鎮住宅小區物業服務監管辦法》和《邯鄲市物業管理辦法》等相關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理招投標活動及其監督管理，適用本辦法。 

　　 第三條 市住房保障和房產管理局負責全市物業管理招投標活動的監督管理。 

　　縣(市、區)人民政府（管委會）住房和城鄉建設（房產管理）局依據本辦法規定職責，負責本行政區域內物業管理招投標活動的監督管理。 

第四條 物業管理招投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、法規和規章規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招投標活動。

第五條 住宅物業建筑面積5萬平方米以上的實行公開招標；住宅物業建筑面積低于5萬平方米或投標人少于3個的，應當出具情況說明和書面申請，經物業所在地縣（市、區）物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務企業。經核定予以協議方式選聘前期物業服務企業的，擬選聘的前期物業服務企業應當符合相關規定。 

新建物業建設單位在辦理房屋預售許可證時，應當向物業所在行政審批部門提供前期物業服務招標或議標備案證明、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。

第六條 前期物業管理期間，物業服務企業因不能履行前期物業服務合同撤出的，建設單位應依法經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并且應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，在原服務合同約定的服務內容不缺項、服務標準不降低、收費標準不變動的條件下制定重新選聘方案，通過招投標方式另行選聘物業服務企業，并將招標結果及在物業管理主管部門的備案證明文件告知全體業主。 

　　第七條 業主大會決定選聘物業服務企業的，支持和鼓勵采用招投標方式。 

第二章 招標

　　第八條 物業管理招標由招標人依法組織實施。本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的開發建設單位、業主大會或其他物業所有權人。業主大會決定通過招標投標方式選聘物業服務企業的，可以依法授權業主委員會履行招標人職責。 

第九條 招標人可以委托從事物業管理招標代理業務的招標代理機構代理完成招標工作。代理機構應具備相應物業管理招標代理的業務能力，以及良好的經營誠信記錄。 

　　物業管理招標代理機構在物業管理招標代理中，必須嚴格遵守招投標法律、法規和政策規定，不得組織串標、圍標，不得同時為一個物業管理項目承擔招標和投標業務。若違反規定從事招標代理業務的，依法承擔相應的法律責任。 

第十條 招標人決定對物業管理項目實施招標后，應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應當包括以下內容：

(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等; 

(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等; 

(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等; 

(四)評標標準和評標辦法; 

(五)圖紙及相關說明：房屋建筑結構、經規劃部門批準的規劃詳圖或規劃總平面圖、配套設施說明、配套設備的清單和技術參數; 

(六)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等; 

(七)物業服務合同的簽訂說明; 

(八)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。 

　　第十一條 招標人完成招標文件編制后，應當在發布招標公告10日前，向物業項目所在地物業管理主管部門提交以下材料，辦理招標備案： 

(一)《物業管理項目招標備案表》;

(二)營業執照或業主委員會備案手續和業主大會決定; 

(三)能夠滿足物業管理區域劃分和物業服務費用測算要求的規劃總平面圖和建設工程規劃許可證;

(四)招標公告或招標邀請書、招標文件;

(五)招標人委托招標代理機構辦理招標事宜的，還應提供招標委托代理合同;

(六)物業管理項目的其他必要資料。

物業項目所在地物業管理主管部門對符合規定條件的申請，在受理之日起2個工作日內辦理備案手續。備案材料不符合規定的，應及時通知招標人補正。 

第十二條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。 

　　招標人采取公開招標方式的，應當在市住房保障和房產管理局網站和市物業管理協會網站上發布招標公告，公告期不應少于5個工作日。招標公告應當載明以下主要內容： 

(一)招標條件(包括招標備案情況、招標項目名稱、地址、類型、建筑面積等基本情況); 

(二)投標人資格條件; 

(三)招標文件的獲取(投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的方法); 

(四)聯系方式(招標人名稱、招標代理單位名稱及聯系方式)。 

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有獨立法人資格且已建立信用檔案的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定內容。 

第十三條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人提出與物業管理項目實際要求不相適應或者和履行合同無關等要求。

  　第十四條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。 

　　資格預審文件一般應當包括下列內容： 

(一)資格預審申請書格式;

(二)申請人須知; 

(三)資格審查辦法; 

(四)需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料; 

(五)企業信用信息檔案建立情況。 

　　第十五條 招標人在招標公告中未規定資格預審程序，不得進行招標預審環節。 

第十六條 進行資格預審，招標人應當預先設定入圍投標人的人數。 

通過資格預審條件的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。 

經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。對資格預審有法律、法規規定的，從其規定。

第十七條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。 

　　 第十八條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等項目的詳細資料。也可以組織答疑會，由招標人針對投標人的提問逐一作出答復和說明。 

　　 第十九條 招標人可以對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內容可能影響投標文件的，招標人應當在投標截止時間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人;不足15日的，招標人應當順延提交投標文件的截至時間。 

　　潛在投標人或者其他利害關系人對招標文件有異議的，應當在投標截止時間10日前提出。招標人應當自收到異議之日起3日作出答復;作出答復前，應當暫停招標投標活動。 

第二十條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人設有標底的，標底必須保密。

在確定中標人前，不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。 

第三章 投標

第二十一條 本辦法所稱投標人，是指具備獨立法人資格和招標文件要求的其他條件，響應物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。 

投標的物業服務企業應當符合招標文件的要求并具備以下條件： 

(一)具有獨立法人資格的物業服務企業或其他組織; 

(二)建立物業管理日常投訴處理程序、標準及相關制度; 

(三)物業服務企業聘用的項目經理應當進行必要的職業技能培訓，具備良好的執業能力。 

　　第二十二條 投標人應按照招標公告或投標邀請書指定的地點、時間辦理投標報名手續，報名時需提供以下資料，同時獲取招標文件： 

(一)營業執照; 

(二)授權委托書; 

(三)招標公告或投標邀請書中規定的其他資料。 

第二十三條 招標人在招標公告中要求投標申請人提交投標保證金的，投標人應在投標截止時間前將投標保證金匯入招標人指定的賬戶。投標保證金的金額不得超過招標項目年度物業服務費用估算金額的百分之二，投標保證金有效期應當與投標有效期一致，并在招標文件中明示。

第二十四條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件內容不得違反國家、省、市關于物業服務的相關法律、法規、規章和政策規定。 

　　投標文件由投標函、商務標書和技術標書組成。其中技術標書單獨包封。 

　　投標函包括管理目標、物業管理服務費收費標準、履約承諾和編制說明等。 

　　商務標書包括企業資信、企業文化和管理水平、管理實力、管理業績的介紹、投標報價等。 

　　技術標書包括項目管理服務理念、模式和目標，物業服務分項目標、標準與承諾，項目組織架構和主要管理人員介紹，主要工作環節管理制度、運行程序及檢查控制方法、物業服務費用的收取形式、年度收支預算，以及物業服務早期介入、特約服務、其他委托代理服務等服務內容和收費標準等。 

第二十五條 商務標書為明標，技術標書為暗標。技術標書應進行隱名處理，由招標文件規定使用統一的結構、格式、字體、編排和紙型、裝訂、文整等，否則按照廢標處理。 

　　第二十六條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當妥善保存投標文件。任何單位和個人在開標前均不得開啟投標文件。 

　　根據招標文件要求，送達投標文件的物業服務企業為實際投標人。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。 

　　第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。 

　　第二十八條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人、其他投標人的合法權益和國家利益、社會公共利益，不得以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。 

第四章 開標、評標和中標 

　　第二十九條 評標委員會由招標人代表和評標專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理專家人數不得少于成員總數的三分之二。 

　　招標人應當在開標前1日內，向物業項目所在地物業管理主管部門提出申請，從邯鄲市住房保障和房產管理局建立的物業管理專家庫中，采取隨機抽取的方式，確定評標專家。與招標人、投標人有利害關系的專家，應當回避，不得進入相關項目的評標委員會。物業管理專家在招投標過程中，應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。 

　　物業管理專家有違規行為或不稱職行為的，市住房保障和房產管理局可取消其專家資格。 

　　第三十條 招標人應當按照招標文件規定的時間、地點開標，并邀請各投標人委派代表參加。 

　　第三十一條 開標由招標人或者物業管理招投標服務機構主持，通知所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行： 

(一)投標人少于3個的，不得開標，招標人應當重新招標。 

(二)投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。 

(三)經確認無誤后，由工作人員當眾拆封招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前收到的所有投標文件，并對投標人提交的技術標書進行編號。 

(四)宣布投標人名稱及招標文件要求的其他內容。 

(五)開標過程應當記錄在案，由投標人代表及其他相關人員簽字確認，并存檔備查。 

　　第三十二條 評標過程應當保密。評標委員會成員應當按照招標文件設定的評標標準和方法，獨立進行評審。 

評審順序為先評審技術標書，再評審標書的其它部分。評審標書其它部分時，評標委員會成員有權獲知提交技術標書的對應投標人，但不得再對技術標書的評審結果做出任何修改。 

　　評標委員會根據相關規定否決或者廢止不合格投標后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。所有投標文件被否決的，招標人應當依法重新招標。 

第三十三條 招標人設立現場答辯環節的應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。除現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。    召開現場答辯會的應在標書評審結束后，由評標委員會成員集體聽取投標人的述標和答辯，進一步考證投標人的履約能力。述標和答辯順序通過抽簽確定，抽簽方式由招投標文件規定。答辯人可以為兩人，其中一人應為投標人擬定的項目經理，其述標和答辯的內容不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十四條 評標方法一般應運用標書評審加現場述標和答辯的綜合評估法，采取百分制。評標標準和評分細則應合理確定技術部分、商務部分和現場述標、答辯等各項內容的比重和分值。因投標人自身原因不能參加答辯的，其答辯部分不得分。 

　　第三十五條 評標委員會完成評標后，應當出具書面評標報告，闡明評標委員會的評審和比較意見，并由評標委員會成員簽字確認。評標委員會應當按照招標文件的要求直接確定中標人或者向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。 

　　評標委員會向招標人推薦中標候選人的，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。 

第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。 

　　第三十七條 招標人及招標代理機構對投標文件的內容有保密義務，不得復印、抄錄。在確定中標候選人當日招標代理機構應當將全部投標人的投標文件封存一份備查，其余投標文件退還。 

　　第三十八條 招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。 

　　第三十九條 中標人確定后，建設單位招標人應當通過市住房保障和房產管理局網站、市物業管理協會網站、售樓中心，將招標結果進行公示;其他招標人應當在物業管理區域內，將招標結果進行公示。公示期為3日。 

第四十條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，依照招標投標法的規定，參照河北省住房和城鄉建設廳印發的示范文本簽訂（前期）物業服務合同。合同的標的、服務內容、收費標準、服務承諾、履行期限、規章制度等主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件和現場答辯的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。 

　　招標人應當在書面合同簽訂后5日內向中標人和未中標人退還投標保證金及銀行同期存款利息。 

　　第四十一條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，持下列材料，向物業項目所在地物業管理主管部門辦理中標備案手續： 

(一)《中標備案表》; 

(二)開評標過程資料; 

(三)評標委員會的評標報告; 

(四)中標人的投標文件; 

(五)中標通知書。 

　　項目所在地物業管理主管部門應當在受理之日起5日內辦理中標備案手續。 

第五章 附則

 　第四十二條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文;如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的金額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。 

第四十三條 建設單位應當在辦理商品房預售許可證前，完成物業管理招投標活動。 

　　業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，應在原物業服務合同終止或解除前60日內，完成物業管理招投標活動。 

　　第四十四條 新建物業的開發建設單位未通過招標投標方式選聘物業服務企業或者未經批準、擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，依據國務院《物業管理條例》、《邯鄲市物業管理辦法》等法規規章規定予以處罰。 

第四十五條 本辦法自2021年8月1日起施行。

 

附件二：

邯鄲市物業管理招標備案流程

 

一、實施對象范圍

我市行政區域內，物業項目招投標選聘物業服務企業的招標備案。

二、辦理流程

（一）申請

招標人完成招標文件編制后，在發布招標公告10日前，應首先向物業項目所在地物業管理主管部門提交以下材料，辦理招標備案：

 1、《物業管理項目招標備案表》；

   2、招標人營業執照或業主委員會備案手續和業主大會決定；

   3、建設工程規劃許可證及規劃總平面圖；

   4、招標公告和招標文件；

   5、招標委托代理合同。

以上第2、3、5項需核對原件后留存復印件，以A4格式裝訂成冊。提交的復印件需加蓋申請單位公章。

（二）受理審查

申請人提交申請要件齊全的，項目所在地物業管理主管部門受理后，對所提供的證件和資料是否齊全有效進行審查，出具《準予招標備案決定書》或《不予招標備案決定書》。

三、辦結時限

自受理申請之日起2個工作日內，出具備案意見。

    

 附件：

 1、物業管理項目招標備案表

         2、物業管理項目招標備案申請書

         3、招標備案申請受理通知書

         4、不予招標備案決定書

         5、準予招標備案決定書

 6、招標備案文書送達回證

 7、辦理人授權委托書

          8、物業管理項目中標備案回執

 

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